河南省住宅小区公共收益管理办法

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为规范住宅小区公共收益（以下简称公共收益）的管理，维护住宅小区业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本省行政区域内的住宅小区公共收益管理活动，适用本办法。

第三条 本办法所称公共收益，是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（含公共部位和共用设施设备，以下简称住宅小区共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益，包括但不限于：

（一）利用住宅小区的围墙、出入口或者大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等所得的经营收益；

（二）利用建筑区划内，业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆所得收益；

（三）利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等所得收益；

（四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层、物业服务用房等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收益；

（五）处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收益；

（六）相关单位支付的归全体业主的违约金、赔偿金、补偿金等；

（七）公共收益增值收益；

（八）其他依法属于全体业主的收入。

第四条 公共收益管理应当坚持公平公开、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。

第二章 职责分工

第五条 省级物业管理行政主管部门负责会同有关部门研究制定住宅小区公共收益管理相关政策并监督实施。

市级物业管理行政主管部门负责会同有关部门指导县（市、区）物业管理行政主管部门实施公共收益管理政策并对执行情况进行监督检查。

县级物业管理行政主管部门负责会同有关部门组织实施公共收益管理政策，指导街道办事处（乡镇人民政府）加强对公共收益政策执行情况的日常监管。

第六条 街道办事处（乡镇人民政府）负责开展公共收益政策执行情况的日常监管，督促业主委员会（物业管理委员会）或物业服务人规范公共收益管理行为，调解公共收益纠纷。社区居（村）民委员会依法协助做好相关工作。

第七条 物业管理行业协会应当加强行业自律，引导物业服务企业规范住宅小区公共收益经营管理行为，促进行业健康有序发展。

第三章 公共收益的管理

第八条 对住宅小区公共收益分配有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定收益分配比例。

第九条 业主大会成立前，物业服务人在《前期物业服务合同》约定住宅小区共有部分经营管理事项的，应当明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等内容，其中物业服务人的经营管理收益应当在《前期物业服务合同》中予以约定。

第十条 业主大会成立后，住宅小区共有部分的经营、收益的使用和分配应当经过业主大会同意，并在物业服务合同或管理规约中作出约定。经业主大会授权，业主委员会（物业管理委员会）可自行经营住宅小区共有部分，也可委托物业服务人经营；自行经营的，应当将经营事项告知物业服务人；委托物业服务人经营的，应当约定公共收益的分配比例。

第十一条 住宅小区共有部分委托物业服务人经营的，委托经营合同期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会（物业管理委员会）经营的，合同期限不得超过业主委员会（物业管理委员会）任期。

第十二条 住宅小区的公共收益应当建立管理制度，收支情况单独列账，提倡开设公共收益专项账户，实行专户管理，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十三条 公共收益的使用应当按照《民法典》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》等法律法规关于业主共同决定事项有关规定进行表决。

成立业主大会的，经业主大会决定，公共收益可以用于维修和更新、改造住宅小区共有部分以及业主委员会（物业管理委员会）工作经费等公共开支，也可以用于补充物业服务费用、水电公摊费用以及业主大会决定的其他事项支出。

业主大会授权业主委员会（物业管理委员会）在一定范围内使用公共收益事项的，应当制定管理制度，并主动向做出授权的小区业主大会报告。

第十四条 业主大会成立之日起60日内，物业服务人应当向业主委员会（物业管理委员会）移交公共收益及其经营收支账目，业主委员会（物业管理委员会）有异议的，可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从公共收益中支取。物业服务人不得以业主欠交物业服务费、水电公摊费等为由拒绝移交。

第十五条 （前期）物业服务合同终止或者业主委员会（物业管理委员会）任期届满时，物业服务人或业主委员会（物业管理委员会）应当将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交新一届业主委员会（物业管理委员会）。新一届业主委员会（物业管理委员会）可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从公共收益中支取。

第四章 公共收益使用

第十六条 经业主共同决定，公共收益可用于以下情形：

（一）用于补充专项维修资金；

（二）用于小区公共设施设备维修，共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用和共用设施设备保险；

（三）用于业主大会、业主委员会工作经费；

（四）用于补充物业服务费用、水电公摊费用等；

（五）用于委托第三方账务记账费、审计费、法律服务费、招标代理费等支出；

（六）用于业主大会决定的其他支出。

第十七条 公共收益的使用程序

（一）业主大会成立前，公共收益应根据《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的约定使用。前期物业服务合同、临时管理规约中未约定的公共收益使用事项，前期物业服务人（物业管理委员会）应当参照《中华人民共和国民法典》中由业主共同决定事项的表决程序进行意见征询，并形成业主共同决定后实施；

（二）业主大会成立后，公共收益应根据《物业服务合同》《业主大会议事规则》和《管理规约》的约定使用；

（三）街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会应结合地区实际指导首届业主大会筹备组（物业管理委员会）将公共收益使用制度纳入《业主大会议事规则》，经业主大会审议通过后施行。

第五章 公共收益公示

第十八条 物业服务人或者业主委员会（物业管理委员会）与第三方签订的公共收益经营管理合同，应当在签订之日起7日内，在住宅小区显著位置公示，公示期不少于7日。

第十九条 物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）应当在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益收支情况在住宅小区公告栏、楼道、电梯等显著位置公示，公示期不少于7日；条件允许的，可以同步通过电子信息方式告知全体业主。物业服务人公示当年第四季度公共收益收支情况，应当将该年度公共收益的全年收支情况一并公示。

业主对公示内容有异议的，物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）应当自异议提出之日起5日内予以答复。

第六章 监督检查

第二十条 物业服务人不按规定公布、公示共有部分经营收支情况，或者物业服务合同终止时拒不移交公共收益收支账目的，县级以上人民政府物业管理行政主管部门应当责令限期改正；逾期不改正的，依照有关法律法规的规定予以处罚。

第二十一条 业主委员会（物业管理委员会）拒不公布、公示公共收益收支情况，或业主委员会（物业管理委员会）任期届满，未按照规定进行公共收益收支情况公示、清查、审计、移交的，街道办事处（乡镇人民政府）应当进行调查核实，查证属实的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会（物业管理委员会）限期改正；拒不改正的，街道办事处（乡镇人民政府）应当将相关证据移交至有关部门依照法律法规的规定予以处理。

第七章 附则

第二十二条 各地可以根据实际出台实施细则。非住宅的物业服务项目公共收益管理，可参照本办法执行。

第二十三条 本办法所规定的日期均指工作日。

第二十四条 本办法自印发之日起施行。